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人大房地產金融班:房地產投資之負債

發布時間:2019-10-12 16:00:49  信息來源:小編互聯網整理   作者:總裁培訓小編

  不同于一般工商企業,開發商的負債相比要顯著高出不少,這就是因為有預收賬款的存在。舉例說明,某樓盤土地價格4000萬元,建安和其他成本預計3000萬元,銷售10000萬元。若企業不做任何融資,前期投入合計5000萬元,此時,樓盤進入可預售階段,回款8000萬元。此時,項目回籠資金已經超過項目總投,也就是說,開發商已經收回了所有成本,且有盈余1000萬元。那么在財務報表中是怎樣的呢?

  企業投入5000萬元,回籠資金8000萬元,公司資產13000萬元,負債8000萬元,負債率61.5%。此時,由于后續成本僅需2000萬元,企業可以將回籠的6000萬元用于下一個項目的投資。而且預計項目還有2000萬元的銷售收入。

  如果企業做開發貸2000萬元,回籠資金8000萬元,負債率將達到71.4%;若再做2000萬元前融,則負債將高達85.7%。

  由于預收賬款對開發商負債的干擾過大,因此一般會將其剔除。這樣有兩個比較關鍵的債務指標,一個是扣除預收賬款的負債率((負債-預收賬款)/總資產),一個是凈負債率((借款-現金)/凈資產)。前一個用于查看開發商手中資產對負債的覆蓋程度,而后一個則用于考察開發商的資金杠桿倍數。


  課程地址:中國人民大學房地產金融高級研修班

  課程報名:李主任 13911249815

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